Ejemplo de inversión inmobiliaria con apalancamiento

Con frecuencia pensamos que no tenemos dinero suficiente para poder realizar una inversión inmobiliaria y que si pedimos una hipoteca para tal fin, la operación va a ser demasiado arriesgada. Sin embargo es posible encontrar buenas oportunidades, las cuales, si las estudiamos correctamente, pueden suponernos una buena inversión con un riesgo bastante controlado.

Vamos a estudiar un ejemplo. Supongamos que tenemos ahorrados 5.000 € (como veis no es necesario ser millonarios) y queremos comprar una plaza de garaje que se encuentra en un sitio con bastantes problemas de aparcamiento y, por tanto, puede ser alquilada con facilidad. Vamos a suponer que en esta zona las plazas cuestan alrededor de 15.000 € y se alquilan por unos 70 € al mes.

El beneficio bruto anual que obtendríamos con esta inversión si compramos la plaza de garaje y la alquilamos, sería:

Beneficio bruto = 70 x 12 = 840 €

A los beneficios brutos tenemos que descontarles una cantidad en concepto de pagos de comunidad, impuestos, etc. Supongamos que esto supone 300 € anuales. El beneficio neto de la inversión, en tanto por ciento, sería:

Beneficio neto (%) = ((70x12-300)/15000) x 100 = 3,6 %

Lógicamente estas cifras habría que estudiarlas para cada caso según los datos reales. Hay que mencionar que ésta es una rentabilidad real, es decir, no tenemos que descontar el efecto de la inflación, ya que podemos suponer que el precio del inmueble irá aumentando aproximadamente conforme a ésta, al igual que la cuota del alquiler, sin embargo no vamos a considerar esto en nuestros cálculos.

Como solamente tenemos 5.000 €, necesitamos, por tanto, obtener un préstamo de 10.000 €. Con ayuda de un simulador de préstamos, podemos calcular fácilmente la cuota que debemos pagar mes a mes en función del tipo de interés y de los años de vida del préstamo. En internet podemos encontrar simuladores de este tipo, pudiendo incluso descargarnos algunos en formato Excel.

Vamos a suponer que podemos conseguir un préstamo al 4% anual a pagar en 10 años. La cuota que deberíamos pagar cada mes sería de 101,25 €. A priori puede parecer que no estamos haciendo un buen negocio. El beneficio neto de la inversión es menor que el interés del préstamo y, además, tenemos que pagar más dinero de cuota de lo que ganamos con el alquiler. No obstante, antes de desestimar la operación, vamos a seguir con nuestro análisis…

Lo que tenemos que pagar al banco cada año por el préstamo sería:

101,25 x 12 = 1215 €

Lo que vamos a recibir por el alquiler:

70 x 12 - 300 = 540 €

Es decir, cada año nuestra inversión nos cuesta:

1215 - 540 = 675 €

Esto no tiene muy buena pinta, pero sigamos analizando…

Al cabo de los diez años tendremos una plaza de garaje que vale 15.000 €, y lo que nos ha costado es lo siguiente:

5.000 + 10 x 675 = 11.750 €

¡Oh, milagro! Al final parece que la inversión no está tan mal. Hemos aumentado nuestro capital de forma importante y, además, a partir del décimo año, obtendremos unos beneficios netos de 540 € anuales.

Como acabamos de ver, inversiones de este tipo pueden estar al alcance de cualquiera. Lo más importante de todo es elegir bien el inmueble y estudiar la operación en profundidad. Si realizamos una buena compra, en el sitio adecuado y a un precio razonable, tenemos muchas probabilidades de sacarle un beneficio a nuestra inversión.

La compra de inmuebles es un tipo de inversión que se presta a la utilización del apalancamiento financiero. Por una parte, es relativamente fácil obtener una hipoteca para este fin, ya que generalmente el propio inmueble sirve como garantía para que nos concedan el préstamo (al menos por una parte de su valor). Por otra parte, podemos estimar con bastante aproximación los ingresos que vamos a obtener, con lo que es fácil estudiar la operación y el posible riesgo que nos pueda suponer.

Por supuesto, no es recomendable liarnos la manta a la cabeza y realizar inversiones demasiado ambiciosas, ya que las cosas pueden no ir como pensamos y debemos ser capaces de afrontar el pago de nuestro préstamo aunque la operación nos salga mal.